De cada diez firmas que se posponen, ocho lo hacen por documentación que llega tarde, mal o incompleta. Y casi siempre se podía haber evitado simplemente empezando con suficiente antelación. Estos son los documentos que necesitas — todos — antes de poner tu vivienda a la venta.
Bloque 1 · Documentos imprescindibles
1.1 · Escritura de propiedad
El título original de cuando compraste o heredaste la vivienda. Si no la encuentras, puedes pedir una copia simple en la notaría donde se firmó (te la dan en 24–48 horas). Si la notaría ya no existe, en el Colegio Notarial te dicen dónde se archivó.
Plazo: 1–3 días si llamas directamente. Coste: 30–60 €.
1.2 · Nota simple del Registro de la Propiedad
Confirma que la vivienda está a tu nombre, qué cargas tiene (hipoteca, embargos, servidumbres) y cuál es su descripción registral. Es obligatoria y se pide en cualquier Registro o por la sede electrónica.
Plazo: el mismo día online. Coste: 9–12 €.
1.3 · Certificado de eficiencia energética (CEE)
Obligatorio desde 2013 para vender o alquilar. Lo emite un técnico cualificado (arquitecto, ingeniero) tras visitar la vivienda y vale 5 años para la misma propiedad.
Plazo: 3–10 días desde la visita. Coste: 60–150 € según vivienda.
1.4 · Cédula de habitabilidad u ocupación
En Andalucía se llama Licencia de Primera Ocupación para viviendas nuevas o de Segunda Ocupación para reformas y cambios de uso. Si la vivienda tiene más de 25 años, puede ser que no la tenga: hay que renovarla pidiendo el certificado al ayuntamiento.
Plazo: 2–6 semanas según municipio.
1.5 · Último recibo del IBI
El último año pagado. Si tienes el justificante de pago, mejor. El comprador querrá ver que no hay deudas con el Ayuntamiento.
1.6 · Certificado de la comunidad de propietarios
Emitido por el administrador o el presidente, certifica que estás al corriente de pagos. Si hay derramas pendientes o aprobadas, también deben aparecer. Te lo entregan en 1–7 días según comunidad.
1.7 · Certificado bancario de la hipoteca (si tienes)
Si la vivienda tiene hipoteca, hay que pedir al banco el certificado de deuda pendiente actualizado a la fecha de la firma. Lo emiten en 3–7 días laborables.
Bloque 2 · Documentos según situación
2.1 · Si es una herencia
Necesitas la escritura de aceptación de herencia inscrita en el Registro y, si no está aún a tu nombre, la documentación que acredite la titularidad: testamento, certificado de últimas voluntades, certificado de defunción y declaración de impuesto sobre sucesiones.
Plazo realista: si la herencia no está inscrita, mínimo 1–3 meses. Empieza con tiempo.
2.2 · Si es una vivienda en régimen ganancial
Necesitas el consentimiento expreso del otro cónyuge (presente en la firma o con poder notarial). Esto incluye parejas separadas pero no divorciadas: si el régimen no se ha liquidado, sigue siendo ganancial.
2.3 · Si es una vivienda heredada con varios herederos
Todos los herederos deben firmar (o dar poder). Coordinar firmas con varios herederos en distintas ciudades es la causa número uno de aplazamientos en notaría. Empieza el calendario con 6+ semanas de antelación.
2.4 · Si es una vivienda de protección oficial (VPO)
Necesitas autorización administrativa de la Junta de Andalucía. Hay precios máximos legales, plazos de descalificación y a veces derecho de tanteo y retracto. Es un proceso aparte que puede tardar 2–4 meses.
Bloque 3 · Documentos del comprador (no tuyos, pero te interesan)
Aunque no los aportes tú, te conviene saber qué tiene que tener listo el comprador para que la firma no se caiga por su parte:
- Aprobación firme de la hipoteca (si la necesita)
- DNI o NIE en vigor
- Provisión de fondos del banco
- Justificante de pago de las arras
El día de la firma
Llevas: DNI vigente, las llaves (todas — incluidas trastero, garaje y mando), copias actualizadas de los certificados (no más de 1 mes de antigüedad para algunos), justificantes de pagos pendientes y, si es el caso, el certificado de deuda hipotecaria y el justificante de cancelación del banco.
Sale del notario: el dinero a tu cuenta (transferencia inmediata o cheque bancario), la copia simple de la escritura para el comprador y para ti, y la liquidación del impuesto. La inscripción en el Registro la suele tramitar la notaría o el comprador.
"La firma no se cae por el precio. Se cae por un certificado mal pedido, una herencia mal inscrita o un poder que llegó tarde."
Errores documentales más comunes
- Pedir el CEE el mismo mes de la firma (llega tarde si el técnico no tiene hueco)
- No revisar si la nota simple tiene cargas que tú creías canceladas
- Asumir que la herencia "se arregla rápido"
- Olvidar el certificado de comunidad cuando el administrador está de vacaciones
- No tener al día el IBI o el agua del último periodo
Plazo total realista para preparar todo
En una vivienda sin complicaciones (un propietario, sin herencia pendiente, sin VPO): 2–3 semanas. En una vivienda con herencia o copropiedad compleja: 2–4 meses. No te quedes en la fase 1 de la guía de venta sin haber empezado al menos a pedir lo más lento (cédula y herencia, si aplica).