Gestionar la propiedad de una herencia no siempre es fácil. Heredar una vivienda debería ser sencillo, pero casi nunca lo es. En estos años en Roquetas he acompañado a muchas familias con una casa heredada, y casi siempre aparece al menos uno de estos tres problemas: hermanos que no se ponen de acuerdo, papeles y plazos que nadie controla, y una vivienda vacía que cada mes cuesta dinero.
En este artículo te explico, paso a paso, qué hay que hacer desde que fallece el familiar hasta que la vivienda se vende, qué impuestos se pagan en Andalucía y en qué momento, y cómo evitar que la herencia acabe enfrentando a la familia.
Los tres problemas que más se repiten
Varios herederos, varias opiniones. Uno quiere vender cuanto antes, otro prefiere quedarse la casa y otro vive fuera y no tiene prisa. Mientras no hay acuerdo, no se puede vender.
Papeles y plazos. Testamento, certificados, escritura de herencia, impuesto de sucesiones, plusvalía municipal… Cada trámite tiene su plazo, y si se pasan llegan los recargos.
Una vivienda que cuesta dinero. IBI, comunidad, suministros y seguro siguen llegando aunque nadie viva en ella. Y una casa cerrada se deteriora: cuanto más tiempo pasa, menos vale.
Paso 1 · Aceptar la herencia ante notario
Para que la vivienda pase a nombre de los herederos hay que firmar ante notario la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Normalmente vas a necesitar:
- Certificado de defunción
- Certificado de últimas voluntades, que indica si había testamento y ante qué notario se firmó
- Copia autorizada del testamento, o la declaración de herederos si no lo había
- Escritura de la vivienda o nota simple del Registro de la Propiedad
- Último recibo del IBI
- DNI de todos los herederos
Si algún heredero vive lejos o no puede ir a la notaría, puede firmar un poder notarial para que otro le represente. Así la herencia no se bloquea por una firma.
Paso 2 · Los impuestos y sus plazos
Impuesto de sucesiones en Andalucía
Se presenta en la Junta de Andalucía en un plazo de 6 meses desde el fallecimiento. Ese plazo se puede ampliar otros 6 meses si lo pides dentro de los 5 primeros.
La buena noticia es que, para hijos, nietos, padres y cónyuge, Andalucía aplica una reducción de 1.000.000 € por heredero y una bonificación del 99 % de la cuota. En la gran mayoría de herencias familiares, el impuesto sale a cero o casi a cero.
La mala noticia es para hermanos, sobrinos y tíos: su reducción es de solo 10.000 € y no tienen bonificación. Si heredas de un tío o de un hermano, el impuesto puede ser importante, y conviene calcularlo antes de decidir nada.
Otro detalle: desde 2022, Hacienda toma como valor mínimo de la vivienda el valor de referencia del Catastro. Puedes consultarlo en la sede electrónica del Catastro con la referencia catastral que aparece en el recibo del IBI.
Plusvalía municipal
Se paga en el Ayuntamiento de Roquetas de Mar y grava la revalorización del suelo durante los años en que la vivienda fue del fallecido. El plazo es de 6 meses, ampliable hasta un año si se solicita. Si se puede demostrar que el valor del suelo no ha subido, no se paga.
Paso 3 · Decidir qué hacer con la vivienda
Con la herencia aceptada, la vivienda pertenece a todos los herederos a la vez (lo que se llama un proindiviso). A partir de aquí hay tres caminos:
- Vender entre todos y repartir el dinero. Es la opción más habitual y la que menos conflictos genera a largo plazo.
- Que uno de los herederos se quede la casa y pague su parte a los demás. Suele hacerse con una extinción de condominio, que normalmente tributa menos que una compraventa. Consulta el coste exacto con tu asesor.
- Alquilarla y repartir la renta. Funciona si todos están de acuerdo en la gestión y en quién asume las reparaciones.
En los tres casos hace falta lo mismo: saber cuánto vale de verdad la vivienda hoy. Sin ese dato, cada heredero tiene su propia cifra en la cabeza y la conversación no avanza.
Cuando los hermanos no se ponen de acuerdo
El Código Civil dice que nadie está obligado a permanecer en copropiedad. Si un heredero quiere vender y otro se niega, el primero puede pedir al juzgado la división de la vivienda. Como un piso no se puede partir, el juez acaba ordenando su venta en subasta.
Es la peor salida para todos: tarda, cuesta dinero en abogados y procurador, y en subasta la vivienda suele venderse por debajo de su precio de mercado.
Por eso, lo que mejor funciona para desbloquear una herencia es sentarse con datos objetivos: cuánto se ha vendido realmente en esa zona, cuánto tardaría en venderse y cuánto le quedaría a cada uno después de impuestos. Cuando las cifras están encima de la mesa, las posturas se acercan.
«En una herencia, la discusión casi nunca es por la casa: es por el precio que cada uno tiene en la cabeza. Poner un precio real sobre la mesa ya resuelve la mitad del problema.»
Paso 4 · Vender la vivienda heredada
Para vender necesitarás, además de la escritura de herencia inscrita, la nota simple actualizada, el certificado de eficiencia energética, el último recibo del IBI y el certificado de la comunidad de estar al corriente de pago.
Una vivienda heredada suele necesitar preparación antes de salir al mercado: vaciarla, limpiarla a fondo y hacer pequeños arreglos. No hace falta reformarla, pero sí que el comprador pueda imaginarse viviendo en ella. Esto marca mucho la diferencia en el precio final.
Impuestos al vender
- IRPF. Tributa la ganancia: la diferencia entre el precio de venta y el valor con el que se heredó la vivienda, más los gastos. Si en la herencia se declaró un valor muy bajo, la ganancia será mayor y pagarás más IRPF al vender.
- Plusvalía municipal. Se paga otra vez, pero solo por el tiempo transcurrido desde la herencia hasta la venta.
Cómo te ayudo como agente inmobiliario
Si tienes una vivienda heredada en Roquetas de Mar, ¿te gustaría que te ayudara? Una herencia no es solo un trámite legal: al final hay una vivienda que valorar, preparar y vender, y una familia que tiene que ponerse de acuerdo. Ahí es donde entro yo.
- Valoración con datos reales de Roquetas de Mar, para que todos los herederos partan de la misma cifra y puedan decidir si vender, alquilar o que uno se quede la casa.
- Un único interlocutor para toda la familia, también para los herederos que viven fuera de Roquetas. Les informo a todos por igual.
- Coordinación con notaría y asesor fiscal de confianza, para que la aceptación, los impuestos y la venta vayan en orden y sin sorpresas.
- Preparación de la vivienda: vaciado, limpieza y fotografías, para que salga al mercado en su mejor versión.
- Venta y acompañamiento hasta la firma ante notario, con el reparto del dinero ya previsto.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una vivienda heredada sin aceptar la herencia?
No. Primero hay que aceptar la herencia y adjudicar la vivienda. En algunos casos la aceptación y la venta pueden firmarse el mismo día ante notario, siempre que los impuestos de la herencia estén resueltos.
¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender?
Lo primero es intentar un acuerdo con datos: valoración real, plazos e importe neto para cada uno. Si no hay acuerdo, cualquier heredero puede pedir la división judicial, pero suele acabar en subasta y con un precio peor para todos.
¿Cuánto se paga de impuesto de sucesiones por heredar un piso en Roquetas de Mar?
Si heredas de tus padres, de tu cónyuge o de tus hijos, en Andalucía normalmente se paga muy poco o nada, gracias a la reducción de 1.000.000 € y la bonificación del 99 %. Hermanos, sobrinos y tíos sí pagan, porque solo tienen una reducción de 10.000 €.
Este artículo es orientativo y refleja la normativa vigente en Andalucía en septiembre de 2026. Cada herencia tiene sus particularidades: confirma los impuestos y plazos de tu caso con tu notario o asesor fiscal.
